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Vous avez cédé tout ou partie de votre entreprise et disposez d’un capital important ? Vous souhaitez le faire fructifier et, pourquoi pas, vous lancer dans l’immobilier de façon professionnelle ? Isabelle Beaufumé, Responsable Commercial à l’Agence CIG de Société Générale, spécialisée dans le financement des professionnels de l’immobilier depuis plus de 40 ans, vous explique comment préparer ce nouveau projet entrepreneurial.

Isabelle Beaufumé
Isabelle Beaufumé, Responsable Commercial de l'Agence CIG

Pourquoi choisir l’immobilier ?

Dans un contexte de taux bas et de reprise économique incertaine, l’immobilier demeure l’une des opportunités les plus intéressantes en termes d’allocation d’actifs et de couple « rendement-risque » sur le moyen-long terme. Autre atout : le « sous-jacent » de cet investissement, même lorsqu’il s’agit de « pierre papier » (SCPI), est un actif réel et tangible : la pierre. C’est ce qui en fait historiquement l’un des placements préférés des français. Enfin, investir dans l’immobilier c’est aussi s’inscrire dans une tradition de grands bâtisseurs, ce qui a de quoi vous séduire en tant qu’entrepreneur.

Quel type d’investisseur êtes-vous ?

En immobilier, vous pouvez être, au choix, un investisseur dormant ou actif. Si vous souhaitez être un simple « sleeping partner », autrement dit ne pas gérer vous-même les actifs, vous pouvez, selon votre appétence au risque et le niveau de rémunération que vous espérez, investir en capital dans une société foncière, qui est propriétaire d’immeubles en location, ou dans une société de promotion immobilière qui va bâtir de nouveaux immeubles. Si vous avez envie d’en faire une véritable activité professionnelle, vous pourrez vous-même créer votre foncière en achetant des actifs immobiliers loués, ou créer ou racheter une société de promotion immobilière.

Comment optimiser mon activité de foncière ?

Que vous soyez un investisseur dormant ou actif, l’activité de foncière vous procurera un rendement régulier sur la durée, avec une prise de risque mesurée. Si les immeubles sont bien localisés, vous percevrez des revenus réguliers liés aux loyers collectés et, en cas de revente, les plus-values associées. Si vous créez votre propre foncière, commencez par l’acquisition d’un ou plusieurs petits actifs loués, dans une ville que vous connaissez bien. Vous pouvez maximiser le rendement de la foncière par l’effet de levier de l’endettement, en optant, par exemple, pour un remboursement à terme du capital emprunté : vous ne rembourserez alors que les intérêts, ce qui augmentera le rendement lié aux loyers perçus.

Est-ce que je peux m’improviser promoteur immobilier ?

La réponse est clairement non ! La promotion immobilière peut générer des rendements importants à court terme mais c’est une activité complexe et risquée. Risque administratif (permis de construire, réglementations et autorisations diverses), risque technique (aléas et arrêts de chantiers, faillites de sous-traitants, etc.) et risque commercial (mévente, baisse des marges, etc.). Si vous êtes un investisseur dormant, choisissez avec soin la ou les sociétés de promotion avec lesquelles vous vous associez. Misez sur des professionnels aguerris. De la même manière, si vous voulez créer votre propre société de promotion, entourez-vous de « sachants » : recrutez des professionnels ou utilisez les outils juridiques disponibles, comme la maîtrise d’ouvrage déléguée, pour confier les projets à des professionnels expérimentés.