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Taux d’intérêt au plus bas, marché immobilier à un niveau élevé… aujourd’hui, face à un contexte favorable, les entreprises propriétaires de leur actif immobilier – de la PME au grand groupe – ont tout intérêt à envisager des solutions à potentiel comme la cession-bail.

Les coulisses des stratégies immobilières dynamiques

 

McDonald’s, un géant du burger… et de l’immobilier

Derrière le succès de grandes entreprises mondiales, il y a souvent une stratégie immobilière performante. La chaîne de restauration rapide McDonald’s s’impose comme un cas d’école. En reprenant l’entreprise dans les années 60, Ray Kroc a su transformer son business model, de la simple vente de hamburgers à la gestion d’un patrimoine immobilier planétaire loué à ses franchisés. Il est évalué aujourd’hui à 40 milliards de dollars alors que le chiffre d’affaires du groupe représente moins de la moitié. « Nous collaborons par exemple avec un géant de la distribution » souligne Julien Amar, Directeur de clientèle grandes entreprises de Société Générale. « Le groupe mise sur une stratégie immobilière dynamique pour financer sa croissance rapide. Ils identifient un terrain, en deviennent propriétaire, construisent un magasin sur celui-ci et, une fois les travaux achevés, procèdent à une opération de cession-bail. » Le principe consiste pour une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel à le vendre à une banque (crédit-bailleur), le prendre simultanément en crédit-bail immobilier et en devenir locataire. Chaque mois, la société paie un loyer et, au bout de 10 à 12 ans, elle redevient propriétaire en exerçant son option d’achat. « Cette stratégie leur apporte une réelle agilité qui favorise un développement rapide de leur réseau avec un avantage fiscal à la clé. »

 

Réduction de l’impôt sur les sociétés

Un des avantages de la cession-bail repose sur la possibilité de déduire les loyers versés. « Prenons le cas d’une entreprise réalisant un résultat net avant impôt de 300 K€. Si elle est propriétaire de son patrimoine acquis via un crédit immobilier toujours en cours, le montant des remboursements n’est pas intégralement déductible. Si elle le loue, par contre – et c’est le cas avec une opération de cession-bail – elle pourra déduire les sommes liées aux loyers hors part du terrain. Ainsi, s’ils représentent par exemple 100 000 € par an, c’est donc près de 30 000 € qu’elle pourra économiser chaque année, soit environ 360 000 € sur une période de 12 ans. » Plus globalement, le contexte réglementaire incite également les entreprises à repenser leur approche puisque, à partir du 1er janvier 2019, la norme IFRS 16 imposera aux sociétés qui établissent leurs comptes consolidés selon cette norme d’intégrer la part consacrée à la location de leurs locaux en dette dans leur bilan. « Beaucoup de nos clients locataires se tournent vers nous pour envisager les différentes options s’offrant à eux. Devenir propriétaire peut s’avérer un calcul intéressant en particulier dans le contexte favorable des taux bas. »

 

Un atout pour les grands groupes mais aussi pour les PME

Toujours dans le domaine de la fiscalité, la cession-bail permet de suramortir un bien immobilier. « L’amortissement classique d’un actif immobilier s’effectue en général sur une période s’étalant de 20 à 30 ans voire même davantage. Avec la cession-bail, 100% des loyers payés, déduction faite de la partie correspondant à la valeur du terrain, sont amortis pendant la durée du financement. Ce type de financement n’est pas seulement réservé aux grands groupes, de nombreux dirigeants de PME peuvent y voir également un grand intérêt. Dès lors qu’une entreprise dispose d’un actif professionnel d’une valeur d’au minimum 500 000 €, des solutions très pertinentes peuvent être envisagées. Il peut s’agir d’un immeuble, d’un local professionnel, d’un commerce, d’un entrepôt ou encore de locaux industriels. » La cession-bail présente également des atouts pour les professionnels ayant constitué un patrimoine immobilier. « Le cash obtenu peut être utilisé pour l’acquisition de nouveaux biens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. »

 

Une opération à effet de levier

Car le but de ces opérations consiste bien à contribuer à la performance des entreprises. Les ressources dégagées peuvent ainsi servir à financer de nouveaux équipements, réaliser des aménagements pour améliorer le bien-être des salariés et renforcer l’attractivité face aux talents, mais aussi, à favoriser les opérations de croissance externe. « La cession-bail peut aider une société propriétaire de ses bureaux à disposer d’un apport ou de l’augmenter pour le rachat d’une cible. Côté « cible », si l’entreprise rachetée est propriétaire, il est tout à fait envisageable qu’une cession-bail intervienne post-LBO pour disposer notamment de liquidités destinées à renforcer son fonds de roulement ou développer son activité. Si l’opération est bien anticipée, le montage peut s’effectuer en effet assez rapidement. »

 

Un moyen de valorisation de l’entreprise

Les opérations de cession-bail nécessitent une expertise en valeur vénale de l’immeuble. « Il s’agit d’estimer objectivement la valeur de l’actif sur le marché. C’est ainsi un moyen pour les entrepreneurs de valoriser leur patrimoine immobilier par l’externalisation de la valeur actuelle de l’actif par rapport à sa valeur au bilan, valeur nette comptable. La cession-bail offre aux entrepreneurs une véritable alternative pour poursuivre sereinement leur développement. »

 

(Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna)

 

(Source) https://www.capital.fr/economie-politique/avec-leurs-mcdonald-s-les-multifranchises-deviennent-souvent-millionnaires-858267 
https://www.boursorama.com/cours/societe/chiffres-cles/MCD/