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Société Générale met au service des investisseurs et exploitants hôteliers une gamme complète de financements – crédit-bail immobilier et crédit hypothécaire – associés à l’expertise de spécialistes de ce secteur complexe. Rencontre avec Karine Gominon, Directrice du Pôle Hôtellerie des Financements Immobiliers Structurés.  

 

Accompagner durablementles porteurs de projets hôteliers

 

Quelle est votre approche en termes de financements ?

Nous intervenons sur ce secteur depuis le début des années 70. Nous souhaitons être le partenaire de référence et à long terme des porteurs de projets hôteliers en couvrant tous leurs besoins immobiliers, qu’il s’agisse de crédit-bail ou de crédit hypothécaire. Dans cette démarche reposant sur une forte expérience client et sectorielle, nous sommes attentifs à trois critères. Le premier concerne le type d’actif. Nous finançons essentiellement des projets liés à des établissements situés dans les grandes métropoles françaises en crédit hypothécaire et crédit-bail, voire en Espagne si l’investisseur est Français et souhaite un crédit-bail. Ils doivent disposer au minimum de 50 chambres, ou de 40 dans le cas particulier des boutiques hôtels et doivent, à l’exception de ces derniers, être exploités sous enseigne internationale présentant un mix clientèle affaires/loisirs équilibré permettant d’atteindre des niveaux de taux d’occupation et de rentabilité satisfaisants. A noter que nous intervenons également sur le segment en forte croissance des boutiques hostels (auberge de jeunesse lifestyle). Le second repose sur l’analyse des cash flows générés par les hôtels avec des business plans réalistes qui considèrent l’intégralité du cycle de vie de l’hôtel en tenant compte des travaux d’amélioration ou de repositionnement. Les cash flows générés doivent être en mesure de financer durablement la dette. Nous sommes très vigilants à l’analyse des risques liés aux projets qui nous sont soumis. Il s’agit d’une approche vertueuse pour les investisseurs qui leur permet de parfaitement calibrer la dette. Enfin, le troisième critère découle des deux premiers avec une attention particulière portée au profil des intervenants. Ils doivent être soit des experts de l’hôtellerie, soit s’appuyer sur des équipes disposant de cette expertise indispensable.     

 

Quels types de projets financez-vous ?

Nous finançons le plus souvent des opérations allant de 5 M€ à plus de 100 M€. Elles concernent la construction de nouveaux établissements, l’acquisition d’actifs existants avec ou sans travaux ou le refinancement de dettes, qu’il s’agisse d’un hôtel isolé ou d’un portefeuille hôtelier. Sur les opérations d’envergure, nous sommes habitués à collaborer en pool bancaire que nous pilotons le plus souvent compte tenu de notre expertise reconnue dans ce secteur d’activité. Notre portefeuille de financements hôteliers comprend près de 350 hôtels et 1.7 Mds d’Euros d’encours.   

 

Quel est le profil de vos clients ?

La majorité de notre activité repose sur des opérations menées en collaboration étroite avec des groupes hôteliers, des franchisés de grandes enseignes ou des investisseurs institutionnels disposant d’une stratégie de déploiement d’actifs au niveau national. Nous voyons également émerger de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux de type Family Office.

 

Quelle valeur ajoutée apportez-vous aux investisseurs ?

Elle est double. D’une part, nos interlocuteurs peuvent s’appuyer sur une équipe d’experts chevronnés du secteur de l’hôtellerie en France. Nous connaissons les grands acteurs, les spécificités de la plupart des micros marchés locaux, et surtout leurs performances, ainsi que les prix de construction/d’acquisition par chambre et les spécificités des comptes hôteliers. Il s’agit donc d’un éclairage précieux dans le montage d’un dossier. Autre élément de valeur ajoutée ? La mise en relation des porteurs de projets avec notre écosystème d’intervenants sur le secteur hôtelier. C’est tout particulièrement intéressant par exemple pour des Family Office ou des investisseurs privés. En plaçant notre écosystème hôtelier au service de nos clients, nous contribuons à accélérer le déploiement de leurs projets tout en veillant à la performance durable de leur investissement.     

 

Quelle est votre analyse du marché hôtelier actuellement ?

Je pense qu’il faut plus que jamais demeurer vigilant au respect de certains fondamentaux. Dans le segment de niche des hôtels parisiens haut de gamme par exemple, l’arrivée massive de capitaux et la rareté des emplacements fait s’envoler les prix et on peut craindre une sur-offre dans les quartiers les plus recherchés du 8e arrondissement de Paris. De même les hôtels étant devenus une véritable classe d’actifs offrant des niveaux de rentabilité élevé, ils attirent un panel d’investisseurs plus large qui ne sont pas tous des professionnels du secteur ce qui nous amène à être encore plus sélectifs sur le choix des intervenants que nous souhaitons accompagner.

 

 

 

Propos recueillis par Andy Devriendt / Tarateyna*